Dónde afectará efectivamente esta crisis hipotecaria del Reino Unido

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Típico. Te encargas de un shock del costo de vida y aparece otro para tomar su lugar.

La reacción extrema del mercado de los gilts ante el «evento fiscal» del canciller británico Kwasi Kwarteng la semana pasada, que se produjo en la parte posterior de un paquete para hacer frente a los crecientes costes de la energía, ha desencadenado el caos en el mercado hipotecario. Un puñado de prestamistas, incluidos Virgin Money, Skipton Building Society y Halifax, dejaron de ofrecer nuevas hipotecas o retiraron ciertos productos el lunes en respuesta al elevado costo de la financiación.

Esto no es 2008. El mercado no se está cerrando de golpe porque los prestamistas carecen de fondos. Pero el impacto será doloroso y se sentirá de manera desigual.

Los bancos se han visto atrapados con productos en oferta que son simplemente un mal negocio después del aumento en los costos de financiamiento. La tasa de intercambio a dos años, que se desconta de las hipotecas, saltó de menos del 4 por ciento hace unas semanas al norte del 5,5 por ciento. Los negocios que parecían decentes hace muy poco ahora no son rentables, especialmente para aquellos con los precios más ajustados del mercado.

El impacto ha sacudido a algunos bancos más que a otros. Es más probable que los principales prestamistas hayan cubierto su financiación con varias semanas de antelación. HSBC y Santander suspendieron nuevos acuerdos el martes, en parte porque se vieron inundados por la demanda. Halifax solo sacó ciertas hipotecas con tarifas, donde el pago inicial tiene que compensar una tasa de interés más baja. Otros, en su mayoría bancos retadores y sociedades de crédito hipotecario, congelaron todo.

No se equivoque: todos los bancos subirán sus tasas hipotecarias en las próximas semanas. Pero la urgencia es mayor para algunos. Los grandes nombres de la calle, como Barclays o NatWest, tienen depósitos más pegajosos y de bajo costo en su combinación de financiamiento. Los Challengers y las sociedades de crédito hipotecario tienden a depender más de los depósitos de ahorro de mayor costo y del capital especulativo que se mueve con mayor frecuencia.

Eso se ha vuelto más caro: el lunes, la tasa promedio de los bonos a 2 años que se ofrecían era del 2,8 por ciento de las sociedades de crédito hipotecario y del 3,2 por ciento de los bancos retadores, según Omar Keenan de Credit Suisse. Para los grandes bancos, fue sólo el 1,6 por ciento. De manera similar, los cinco grandes bancos tienen una proporción de préstamo a depósito de alrededor del 80 por ciento, señala Keenan. Es más probable que otros prestamistas especializados dependan de otras fuentes de financiación, como el mercado de valores respaldados por hipotecas.

El golpe a los hogares no será inmediato. Los prestatarios del Reino Unido están ahora abrumadoramente en acuerdos de tasa fija de dos a cinco años. Hay 600.000 acuerdos de tasa fija que vencen en la segunda mitad de este año y 1,8 millones el próximo año, según UK Finance. Si las tasas hipotecarias suben al 6 por ciento, el hogar promedio que refinancia un acuerdo de dos años vería que los pagos mensuales aumentaran más del 70 por ciento de £ 863 a £ 1,490, según Pantheon Macroeconomics.

Más hogares que nunca están protegidos de este shock del mercado. La propiedad absoluta de la vivienda ha aumentado constantemente desde 1990, y los propietarios-ocupantes sin una hipoteca superan en número a los prestatarios desde aproximadamente 2014. Pero los que están protegidos de las dificultades hipotecarias se concentran en los grupos de mayor edad: el 62 por ciento de los propietarios absolutos (aproximadamente un tercio de los mercado) tienen 65 años o más; El 58 por ciento de los propietarios con una hipoteca (otro tercio) tienen entre 35 y 54 años. Los inquilinos privados podrían verse afectados ya que los propietarios buscan trasladar los costos hipotecarios más altos.

Es probable que las personas más jóvenes, muchas de las cuales ya no pueden comprar, sean las que tengan cada vez más dificultades para obtener una hipoteca por motivos de asequibilidad. Los compradores primerizos, que el año pasado pidieron prestado con una relación de ingresos promedio de 3,58 veces según las cifras de UK Finance, probablemente se vean más afectados por las tasas más altas y los criterios de préstamo más estrictos, seguidos por los que se mudan de casa con 2,96 veces y los que vuelven a hipotecar con 2,8 veces. .

Y al igual que con la energía, los hogares más pobres serán los más afectados. A principios de este mes, UK Finance analizó el «margen de maniobra» de los hogares, o la proporción de ingresos disponibles que queda después de los pagos de la hipoteca y los gastos básicos. Un aumento de 100 puntos básicos en las tasas hipotecarias (y el mercado está tasando casi el triple para fin de año) dejó el panorama para los hogares más ricos apenas cambiado, pero significó un deterioro sustancial en la posición de aquellos en los tramos de ingresos más bajos. . Incluso para este modesto aumento en las tasas, el organismo comercial estimó que tres de cada 10 podrían tener dificultades para pagar sus facturas después de refinanciar este año.

No hace falta decir que estos también se encuentran entre los hogares que menos se beneficiarán de los recortes de impuestos que ayudaron a desencadenar este lío.

helen.thomas@ft.com
@helentbiz



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