El mercado de condominios más complicado de Miami desde el trágico colapso de Surfside

MIAMI – El trágico colapso de una torre residencial ha asustado tanto a los compradores de viviendas del sur de la Florida como a los inversionistas inmobiliarios para reevaluar el riesgo de comprar en el mercado de condominios del área de Miami.

El mercado estaba en auge antes de Covid. Luego subió aún más cuando la cultura del trabajo de todas partes se impuso. Pero luego, a fines de junio, decenas de personas murieron aplastadas en el colapso de Champlain Towers South en Surfside.

Ahora, el mercado se centra en los informes de inspección de ingeniería de torres más antiguas, que el estado exige que se recertifiquen cada 40 años. Las aseguradoras también están bajo escrutinio, ya que tienen las claves para las nuevas compras del mercado.

«Nadie en su sano juicio comprará un condominio construido antes del 2000 a menos que tenga un certificado de seguridad para la estructura del edificio, y hoy no existe», dijo Peter Zalewski, experto en condominios, consultor y analista del sur de Florida.

El área de Miami ha sido durante mucho tiempo una historia de dos mercados de condominios: los construidos antes y después del año 2000, cuando entraron en vigencia las estrictas regulaciones de construcción nuevas resultantes de los daños del huracán Andrew. Ahora, después del desastre de la torre, la brecha de repente es aún mayor.

«La zonificación se ha actualizado hasta el punto en que la zonificación del condado de Miami Dade es probablemente una de las más difíciles del estado o país y, como resultado, hemos podido reconstruir», dijo Zalewski. «La cosa es que la gente no lo sabía antes de Champlain. Ahora, todo el mundo lo sabe, así que va a haber una gran división».

Si bien los consejos de condominios se apresuran a enviar cartas de garantía a los propietarios, Zalewski dijo que los compradores potenciales no pueden ver los informes de inspección.

«Ningún condominio que haya visto, y he estado aquí desde 1993, ha compartido abiertamente esta información. Hay una falta de transparencia en el mercado de condominios aquí, por diseño, es un mercado de ventas», dijo. «La asociación de condominios podría publicar la información ahora mismo. ¿Cómo encontraron a estos ingenieros y por qué no la compartieron antes?»

Esto ha hecho que los posibles compradores se sientan un poco nerviosos, a pesar de que Miami ha sido quizás el mercado inmobiliario más popular de la nación durante el año pasado.

Las ventas de condominios pendientes en el condado de Miami-Dade, que representan contratos firmados, aumentaron 86% en junio año tras año, según datos de Jonathan Miller para la firma inmobiliaria Douglas Elliman. El precio promedio de un condominio aumentó un 25% con respecto al año anterior, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami.

Los números proporcionados por Zalewski, que administra un sitio web de análisis y datos de condominios local llamado Condo Vultures, muestran que los condominios más antiguos vieron mucha más acción a principios de este año, con un promedio de 259 ventas por mes. Los condominios construidos después del 2000 tuvieron un promedio de 154 ventas por mes durante el período.

Los más antiguos son más baratos, con un precio de venta medio de poco menos de 485.000 dólares. El promedio para la construcción posterior a 2000 es de poco más de $ 2 millones.

Miami esencialmente ha visto dos grandes auges en la construcción de condominios, en la década de 1970 y en los últimos 15 años. Solo Miami Beach tiene 79 edificios de condominios construidos antes del 2000. Se han construido sesenta en los últimos 20 años. En la parte continental de Miami, al este de la I-95 cerca de la bahía, se han construido 166 nuevas torres desde 2000, y aún se están construyendo más.

El colapso de Surfside ahora podría cambiar la dinámica de la demanda hacia nuevas construcciones.

«Los desarrolladores no están bajando los precios de las nuevas construcciones y probablemente tendrán más personas entrando a su centro de ventas de lo que esperaban», dijo Paul Sasseville, un agente de Compass en Miami.

Sasseville dijo que la demanda de algunos condominios antiguos debería mantenerse siempre que puedan proporcionar informes de ingeniería.

«La mayoría de los condominios grandes y bien administrados ya han enviado una carta de ingeniería a todos los propietarios que todos los agentes de bienes raíces están preguntando ahora. ¿Qué han hecho en los últimos dos años, qué han hecho en los últimos cinco años y qué están haciendo? las reservas como? «, dijo.

Pero aún está por verse si los compradores potenciales pueden ver esos informes. Los compradores ahora también deberán considerar el potencial de tarifas de condominio mucho más altas por reparaciones que pueden haber pasado por alto anteriormente.

«Creo que tendrá un efecto algo paralizante en los edificios de condominios más antiguos. Si no es un efecto paralizador, la gente estará mucho más alerta y hará muchas más preguntas sobre el mantenimiento del edificio antes de tomar decisiones de compra», dijo. Sepehr Niakan, agente de Blackbook Properties en Miami.

Niakan dijo que en el pasado los agentes simplemente preguntaron si el edificio tenía su recertificación de 40 años, pero siempre fue una cuestión financiera con respecto a los posibles costos de reparación futuros.

«Ahora, creo que lo que cambiará es que en realidad están pidiendo por su salud y seguridad además del dinero», agregó.

Las compras en Miami generalmente se ralentizan en el verano, principalmente debido al calor y la menor urgencia de los compradores en climas fríos. A partir de ahora, los agentes dicen que el interés sigue ahí, pero definitivamente es diferente.

«La gente todavía los está mirando, pero tienen cuidado», dijo Niakan. «Quieren ver que el trabajo está hecho. Así que una señal de alerta es si ves un condominio con la mitad de la HOA mensual. [homeowners association] impuestos de cualquier otro edificio. Si suena demasiado bueno para ser verdad, es demasiado bueno para ser verdad «.

Miami ha sido durante mucho tiempo un mercado lleno de inversores internacionales. El sitio de bienes raíces más grande de China, Juwai, acaba de lanzar una advertencia: «Durante al menos 12 meses, recomendamos a los compradores que se abstengan de comprar unidades en edificios del sur de Florida de más de 10 pisos de altura y 30 años de antigüedad sin obtener primero una evaluación independiente y estimaciones de los posibles costos futuros de mantenimiento y reparación «.

La pregunta ahora es, ¿hay alguna ganga por encontrar? Zalewski dijo que ya está recibiendo llamadas de propietarios que se preguntan si deberían vender e inversores que buscan comprar.

«Verá que habrá una gran división. Los inversionistas que buscan un rendimiento se centrarán en estos edificios más antiguos con el plan de que los condominios se terminen derribando y se levantarán nuevas torres sobre ellos, probablemente entre dos y tres veces más por pie cuadrado «, dijo.

Sasseville dijo que recibió llamadas un día después del accidente.

«La gente llamó para ver si era una oportunidad de compra. Recibimos llamadas que decían: ‘Oye, tengo confianza en la construcción de los condominios bien administrados. Me gusta el edificio A, B y C, permítame ver si. Puedo obtener un gran precio por esto ‘», dijo.